Betreiberverantwortung

Ausgangsituation

Der Betreiber eines Gebäudes, oft der Eigentümer oder auch Mieter, beauftragt ein Unternehmen mit der Instandhaltung der gebäudetechnischen Anlagen und ist damit nicht selten der Auffassung seine Betreiberverantwortung  vollständig übertragen zu haben. Dieses ist jedoch keineswegs der Fall. Nicht einmal mit einem wesentlich umfangreicheren Gebäudemanagementvertrag kann die Betreiberverantwortung ohne genaue Definition umfänglich übertragen werden!

Fallbeispiel:

"…Sie bestätigen, daß Ihr Unternehmen im Auftragsfall die Betreiberverantwortung (entsprechend der GEFMA 190) übernimmt und damit alle einschlägigen Gesetze, Erlasse, Verordnungen und Bestimmungen von Bund, Land, Kommune und deren Aufsichtsbehörden, sowie Bestimmungen des Vorbeugenden Brandschutzes, die allgemein anerkannten Regeln der Technik, alle einschlägigen technischen Vorschriften, Normen und Richtlinien, insbesondere die Betriebssicherheitsverordnung in der jeweils gültigen Fassung beachtet und einhält."


GEFMA 190, S. 15

Die Übertragung von Betreiberpflichten ist gleichermaßen an unternehmensinterne, wie auch an externe Stellen (Dienstleister) möglich; diese gelten hierbei als Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfen des Auftraggebers.


Eine Übertragung an einen externen Dienstleister bedarf einer ebenso genauen Regelung im Vertrag. Zusätzlich zu den genannten Grundregeln der Pflichtenübertragung sind hier noch folgende Punkte besonders zu beachten:


Aus dem Vertragstext muss klar hervorgehen, welche Pflichten genau übertragen werden. Der Dienstleister muss damit z. B. in der Lage sein, sein Risiko und damit die Anforderungen an eine Betriebshaftpflichtversicherung beurteilen zu können.

Aus dem Vertragstext muss ferner hervorgehen, welche Befugnisse an den Dienstleister übertragen werden.Er muss Zutritt zu allen sicherheitsrelevanten Räumlichkeiten haben; seine Zutrittsberechtigungen zu Mietflächen sind (im Einvernehmen mit den Mietern) zu regeln. Hierzu zählen insbesondere Festlegungen,ob und unter welchen Voraussetzungen der Dienstleister Eingriffe innerhalb der Mietfläche vornehmen kann (z. B. Durchführung von Wartungsarbeiten und Prüfungen) bzw. vornehmen muss (z. B. wenn 'Gefahr im Verzug').


Der Auftraggeber muss den Dienstleister befähigen, den übertragenen Pflichten nachzukommen. Hierzu gehört z. B. die Übergabe der erforderlichen Gebäudedokumentation und eine Einweisung in die örtlichen Gegebenheiten.


Beide Vertragsparteien müssen mit der Übertragung einverstanden sein (beidseitige Unterschrift).


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Betriebliche Organisation festlegen

  • Organigramm
  • Organisationsplan/Geschäftsverteilungsplan
  • Grundsätzliche Rollen-/ Zuständigkeitsverteilung
  • Struktur der anweisenden Dokumentation
  • Organisationshandbuch
  • Unterschriften- und Vertretungsregelung



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